تأثير سعر الفائدة على العقارات هل يحدث زيادة في البيع او ركود؟
تؤثر أسعار الفائدة بشكل كبير على قيمة العقارات بالكامل، تماما كما تؤثر على أي أداة استثمارية أخرى، وتنطبق هذه الحقيقة بشكل خاص على أسعار الفائدة في البنوك والسندات الحكومية، وذلك بسبب تأثيرها على قدرة الأفراد على شراء العقارات السكنية، وذلك من خلال زيادة أو تخفيض تكلفة التمويل العقاري، ويمكن عرض العديد من التأثيرات الأخرى من خلال المقال التالي على موقع الموسوعة.
تأثير سعر الفائدة على العقارات
سعر الفائدة هو المبلغ الذي يتحمله المقرض على رأس المال المقترض مقابل استخدام الأصول، ويتم تحديد سعر الفائدة الذي تفرضه البنوك من خلال عدة عوامل، مثل حالة الاقتصاد. يحدد البنك المركزي لبلد ما سعر الفائدة، الذي يستخدمه كل بنك لتحديد نطاق معدلات الفائدة السنوية التي يقدمها.
عندما يرتفع معدل التضخم، تميل البنوك المركزية إلى رفع أسعار الفائدة؛ حيث يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة الديون وتثبيط الاقتراض والطلب الاستهلاكي. كما يؤثر الفائدة على قيم العقارات بأشكال مختلفة، ويمكن توضيح ذلك من خلال النقاط التالية:
أساسيات التقييم
- قيم العقارات تتأثر عموما بالعرض والطلب على العقارات بالإضافة إلى تكلفة استبدال العقارات الجديدة.
- ولكن هناك مجال للتقييم الأعمق من ذلك، خاصة عند النظر في تأثير أسعار الفائدة التي تتأثر بالحكومة وتدفقات رأس المال ومعدلات التمويل على قيم العقارات.
- لذلك يهم أن يكون لديك تفهم أساسي لنهج الدخل وهو الأسلوب الأكثر شيوعا لتقييم المستثمرين.
- نهج الدخل الذي يقدمه مثمنو العقارات التجارية وشركات التأمين للاستثمارات المدعومة بالعقارات يشبه إلى حد كبير تحليل التدفق النقدي المخصوم الذي يتم إجراؤه على استثمارات الأسهم والسندات.
- يتم بدء التقييم بتوقع دخل العقار، والذي يشمل التوقعات بشأن الإيجار المتوقع أو الاحتلال المتوقع في حالة الفنادق، ويتم ضرب ذلك في متوسط التكلفة لكل غرفة.
- بعد حساب جميع التكاليف على مستوى الممتلكات، يصل المحلل إلى صافي دخل التشغيل أو التدفق النقدي الذي يبقى بعد خصم جميع نفقات التشغيل.
تدفق رأس المال
- يمكن أن تؤثر أسعار الفائدة بشكل كبير على تكلفة التمويل ومعدلات الرهن العقاري، مما ينعكس على تكاليف الممتلكات وبالتالي قيمتها.
- وعلى الرغم من ذلك، فإن العرض والطلب على رأس المال والاستثمارات المتنافسة لهما تأثير أكبر على معدلات العائد المطلوبة وقيم الاستثمار.
- مع انخفاض أسعار الصرف بين البنوك، تنخفض تكلفة الأموال وتتدفق إلى النظام، وعلى العكس، عندما ترتفع أسعار الفائدة، يقل توافر الأموال.
- بالنسبة للعقارات، التغيرات في أسعار الإقراض بين البنوك إما تزيد أو تنقص حجم رأس المال المتاح للاستثمار.
- تؤثر كمية رأس المال وتكلفة رأس المال على الطلب والعرض، أي المبالغ المتاحة لشراء وتطوير العقارات.
أسعار الخصم
- يتأثر سعر الفائدة بشكل واضح على قيم العقارات في اشتقاق معدلات الخصم أو الرسملة.
- يمكن أن ننظر إلى معدل الرسملة على أنه معدل توزيعات الأرباح المطلوبة للمستثمر، بينما معدل الخصم يعادل إجمالي متطلبات العائد للمستثمر.
- تتأثر كل من هذه المعدلات بأسعار الفائدة الحالية، حيث تعكس المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطر
- بالنسبة لمعظم المستثمرين، المعدل الخالي من المخاطر هو المعدل الذي يتمتع به سندات الخزانة الأمريكية.
تأثير ارتفاع أسعار الفائدة والعقارات للعملاء
من الضروري أن يدرك المشاركون في سوق العقارات ارتفاع أسعار الرهن العقاري، لأنها تؤثر على كل جانب من جوانب شراء المنزل، ومن بين هذه التأثيرات ما يلي:
- ارتفاع أسعار الفائدة ومشتري المنازل: عندما ترتفع أسعار الفائدة، يصبح شراء أو بيع المنزل أكثر صعوبة، وعندما تنخفض أسعار الفائدة يصبح الشراء والبيع أسهل.
- ارتفاع أسعار الفائدة وقيمة العقارات: ارتفاع أسعار الفائدة يؤثر بشكل كبير على المشترين والبائعين، وتشير الأدلة الافتراضية إلى أن قيمة العقارات وأسعار المساكن ترتبط بشكل مباشر بمعدلات الرهن العقاري، ولكن ارتفاع معدلات الرهن العقاري لا يؤثر بشكل كبير على قيمة العقارات وأسعار المساكن .
- ارتفاع أسعار الفائدة والاستثمار العقاري: سوق تأجير العقارات ستزداد نموا لأن هناك أقل عدد من الأشخاص الذين يستوفون الشروط للحصول على قروض عقارية. ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار الفائدة سيؤدي إلى انخفاض الأسعار، لذلك قد يكون من الأفضل في بعض الأحيان الشراء خلال فترة سعر الفائدة المرتفعة.
كيفية التغلب على تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على العقارات
تعد أسعار الفائدة أحد التحديات الصعبة في الاستثمار العقاري، حيث يصعب إدارتها نظرا لأنه من المستحيل التنبؤ بها وقد تؤثر بشكل كبير على قيمة العقارات. يجعل ارتفاع أسعار الفائدة تكلفة اقتراض رأس المال أعلى، وبالتالي يؤثر سلبا على التدفق النقدي الذي ينتجه العقار. تذهب هذه الأموال إما إلى البنك أو إلى المالك. قد يكون هناك طرق متعددة للتغلب على هذا التأثير، ويمكن عرضها على النحو التالي:
- اختبار الإجهاد لكل صفقة: من المهم تقييم تأثير ارتفاع أسعار الفائدة عند ضمان الصفقة، من خلال تطبيق معدلات سقف أعلى وأسعار فائدة أعلى، وهذا يعني كيف يتم تحمل التكاليف؟ في أي نقطة نخسر المال؟، حيث يجب أن يكون الاستثمار الجيد قادرا على تحمل تكاليف الاقتراض بنسبة 6٪ خلال فترة الانتظار وزيادة معدل الحد الأقصى بنسبة 20٪ إلى 30٪ عند الخروج
- استخدم الرافعة المالية بشكل مسؤول: يعتبر استخدام كميات أقل من الديون على العقار واحدة من أسهل الطرق للتقليل من مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، عندما يتوافق الديون مع خطة العمل، عن طريق عدم استخدام الأسهم المفضلة أو ديون الميزانين لتمويل الصفقة، حيث نستثمر عادة 30% أو أكثر من الأسهم، ونستخدم الديون غير القابلة للاسترداد، ولا نضمن أصولنا أبدا، بحيث إذا حدث خطأ ما، فإن البنك ليس لديه الحق إلا في اللجوء إلى الأصول الفردية وليس أصول الصندوق
- بناء القيمة لخلق وسادة: جميع صفقاتنا تحتوي على قيمة مضافة، مما يعني أننا قادرون على زيادة التدفق النقدي وتحقيق عائد يتجاوز ما يمكن تحقيقه من خلال الاستثمار في عقار مستقر. فنحن نخلق القيمة التي تحمينا من الخسارة وارتفاع أسعار الفائدة. وإذا تسبب ارتفاع أسعار الفائدة في تدهور التدفق النقدي والقيمة، فإن زيادة القيمة بنسبة 20٪ من خلال إدارة عملية قد تساهم في تعويض ذلك وتساعد على عدم خسارة المال.
- استخدام الديون ذات المعدل المتغير والثابت: تتفاوت تكلفة الديون المتغيرة مع التغيرات في أسعار الفائدة، ولكنها عادة ما تكون أقل تكلفة في السنتين الأوليين من الديون ذات الفائدة الثابتة. ومن المهم أن نذكر أن الديون ذات الفائدة الثابتة ليست حلا نهائيا للحماية من ارتفاع أسعار الفائدة.
- لا ينفد النقد أبدًا: ستحدث فترات من التباطؤ والمستثمر الذي يستطيع الخروج من العاصفة سيكون عادة بحالة جيدة على الجانب الآخر، ولن تفقد العقارات ذات القيمة الأساسية المال بتاتا على مدار عشر سنوات، يمكن للمالك الذي لديه موارد مالية كبيرة أن يحتفظ بعقاره خلال الأوقات الصعبة، بينما المالك الذي يعاني من ضيق مالي لن يكون لديه سوى خيارات محدودة وعلى الأرجح سيفقد العقار للبنك أو سيضطر لبيعه في سوق سيئة.